<span class='title_c'>国常会发话超大特大城市“挑大梁”房地产要“起舞”
中国基金报记者文夕
7月21日，***院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（简称《意见》）。其中《意见》重点提及，在超大特大城市，要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。
在业内看来，《意见》对于仍处于低位运行的房地产行业具有指导意义，指引了新方向。包括7个超大城市和14个特大城市未来有望“挑大梁”，而城中村改造有或将成为促进房地产市场回暖和经济增长的新蓝海。
发挥市场的决定性作用
会议提及，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。
此外，会议还指出，要坚持城市人民***负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划***，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地***，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。
值得注意的是，会议还提到，要充分发挥市场在***配置中的决定性作用，更好发挥***作用，加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，发展各种新业态，实现可持续运营。
中指研究院指出，超大特大城市由于人口众多，各类要素聚集程度高，在提高供给质量，拉动有效需求方面具备优势。由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用。
平安证券也分析认为，支持超大特大城市城中村改造，一是有助于消除城中村房屋安全、消防安全、用电安全、交通安全等重大安全隐患；二是增加公共服务补给，提升城中村居住环境品质；三是落实国家保障性住房政策，帮助筹集保障性租赁住房。
而在德邦证券看来，城中村改造是重要的民生工程、发展工程和治理工程。在超大特大城市推进城中村改造有助于解决居住、教育、医疗重大民生问题，转变城市发展方式，破解“大城市病”。
超大特大城市“挑大梁”
根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万）。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，特大城市包括武汉、东莞、西安等。而未来，这些城市也有望“挑起大梁”。
早在2020年住建部曾明确表示“未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建”。2021年8月底，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》也明确提出了避免要过度房地产化的开发建设方式。“三严控”：严控大规模拆除，严控大规模增建，严控大规模搬迁。
此后，不少城市的旧改、城中村改造速度曾一度放慢。不过，在今年4月，中央政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。这也令市场目光再度聚焦于城中村改造这一领域。
实际上，今年以来，虽然地产相关政策陆续出台持续已久，部分刚性、改善购房需求缓慢恢复，但整体市场仍处在低位运行。
国家统计局日前发布2023年上半年全国房地产市场基本情况显示，上半年全国房地产开发投资同比下降7.9%。
其中，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。
在市场看来，房地产新开工面积仍在下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降。未来看，房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资会逐步回到合理水平。
德邦证券认为，在超大城市推进城中村改造，除了可改善居民住房品质之外，还有望协同为地产开发投资注入更多增量。在业内看来，在市场供需双双疲弱的情况下，大城市城中村改造既能创造有效供应，也能满足有效需求，是房地产保持稳定的重要抓手。
多地已加速城中村旧改
近期，已有部分核心城市的城中村改造明显提速。以深圳为例，2021-2027年深圳全市将新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。
近期深圳正在开展城中村保障性住房规模化品质化改造提升工作，2023年全市***通过城中村规模化品质化改造提升、筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。
为避免提高居民住房负担，深圳同时要求城中村保障性住房规模化品质化改造提升由***主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。
此外，今年以来广州城中村改造也正全面加速。今年，广州推进中心城区城中村改造，坚持“拆、治、兴”并举，推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。近期，广州市工程建设项目审批制度改革试点工作领导小组办公室印发《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，推出多项新举措加快项目落地实施。
如何吸引民间资本入场？
值得注意的是，此次国常会通过的《意见》也提及，需要积极创新改造模式。深圳一位负责城市更新业务的房企人士对记者表示，房地产想要探索新的发展模式，需要较大资金量，需要找一个基础比较强的城市来做试点。从这方面看，唯有超大和特大城市具备条件。
国泰君安一份研报也显示，高能级城市的地产更新投资将渐居主导。在该机构看来，首先，房地产大周期退潮，无论从城镇化率提升还是从人均居住面积增长来看，增量地产投资需求增长空间有限，而随着人口向高能级城市集中，一二线城市普遍老旧的住房条件为地产更新投资带来空间。
该机构分析称，与过去集中在低能级城市的棚户区改造不同，高能级城市更新投资体量弹性更大，小到旧房改造，大到城中村拆除重建，均属于该范畴。更新后的住房作为保障房出租，从而大幅提高保障性租赁住房的供给。
据该机构测算，一二线城市仅地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，并间接带动最多7000亿的家电消费。而若分10年实施，每年有望带动1万亿以上的投资和消费需求。
不过，前述房企人士同时也表示，鼓励和支持民间资本参与，需要具备一定条件。在他看来，项目是否符合市场运营逻辑、是否具备底层商业逻辑、是否能形成商业和资金闭环，是民间资本需要考量的重要因素。
他以城市更新项目为例，当前诸多城市更新项目由于诸多原因，导致项目盈利能力低、难以形成自主造血能力，如项目中非盈利性物业或负担占比过大、现状建筑拆赔强度过大、城市减量发展带来的规划指标限制、市场溢价空间有限或资产增值能力较弱等多方面原因。“如果制度层面无法形成有益的支撑，***间资本就难以形成有效的投资落地。”
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国常会：因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求
***院总理***21日主持召开***院常务会议，部署持续扩大有效需求的政策举措，增强经济恢复发展拉动力；确定进一步规范行政裁量权，决定取消和调整一批罚款事项。
会议指出，我国经济正处于企稳回升关键窗口，三季度至关重要。要贯彻党中央、***院部署，高效统筹疫情防控和经济社会发展，推动稳经济一揽子政策进一步生效，下大力气巩固经济恢复基础，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，优先保障稳就业稳物价目标实现。政策性开发性金融工具等政策效能释放还有相当大空间，并能撬动大量社会资金，要以市场化方式用好，更好发挥有效投资补短板调结构、稳就业带消费综合效应和对经济恢复发展关键性作用。一是建立推进有效投资重要项目协调机制，国家相关部门联合办公、并联审批，连续高效运转。筛选的项目要符合“十四五”等规划、有经济效益、能尽早开工。二是依法合规投放政策性开发性金融工具资金，不搞地方切块，成熟项目越多的地方得到的支持越大。三是各地按质量要求加快项目进度，创造条件确保工地不停工、相关产业链供应链不间断，在三季度形成更多实物工作量，并多用以工代赈办法增加农民工打工机会。适时组织部门联合工作组赴地方督促和服务项目推进。加强管理和审计，确保工程质量，不留后遗症，杜绝***寻租。
会议指出，消费与民生息息相关，仍应成为经济主拉动力。要支持金融机构对受疫情影响的个人消费******取更灵活安排。因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。出台支持平台经济规范健康发展的具体措施，发挥好平台经济创造就业、促进消费作用。加大金融对进出口支持。
会议指出，建设法治***，必须依法行政，保护人民群众和市场主体合法权益。要深化“放管服”改革，进一步规范行政裁量权，压缩自由裁量空间。要坚持执法为民，维护公平正义，稳定社会预期。制定行政裁量权基准必须于法有据。有权不能任性，做事要合法合规，解决行政执法简单粗暴“一刀切”问题。会议决定，取消29个罚款事项，降低24个轻微违规行为罚款数额。严禁乱收费乱罚款。
中央会议提“共同富裕”！房地产，要“变天”了？
文|凯风
共同富裕，比预想中来得更快。
近日，中央 财经 委第十次会议提出：
这意味着，共同富裕从构想走向现实，一系列的 社会 大变革即将开启。
在共同富裕之外，这次会议同时提出：
在共同富裕的时代格局里，在防范金融风险的大势之下，房地产何去何从？
其一，高杠杆房企将会受到更多限制，房地产防金融风险的重要性越来越凸显。
日前，央行、银保监会约谈恒大集团：要求努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。
房地产，牵一发而动全身。楼市与金融体系深度捆绑，楼市危机很容易演变成金融风险，因此楼市必然成为防风险的重中之重。
未来，高杠杆、高负债房企必然要受到更多的限制和约束。
其二，炒房必然遭遇持续打压，房地产开始向正常行业回归，软着陆或是政策目标。
过去20多年，房地产在某种程度上成了贫富差距扩大的重要推手之一。
央行报告显示 ，中国居民家庭，60%以上的财富都是房产。
房价暴涨之下，有房一族资产不断膨胀，无房一族只能望房兴叹，早买房的一代可以坐享暴涨之利，而年轻人却永远追不上房价这列高速列车了。
在某些超大特大城市， 一个普通家庭不吃不喝要20-40年才能买得起一套房，这显然是不正常的，也与共同富裕相距甚远。
不仅如此，过去20多年，经济对房地产、土地财政的依赖有增无减，房地产与众多上下游产业链捆绑，形成了“一业独大”且尾大不掉的格局。
显然，共同富裕之下，房价显然不能再继续暴涨，炒房团赚得盆满钵满的时代也要一去不复返。
不过，这不是说房地产就要从一极滑向另一极，从此被打倒在地，而是说房地产要向正常行业回归、向民生属性回归，去除房地产投资依赖和土地财政依赖。（参阅《全国最热城市，终于下来了》）
稳，而不是断崖式下跌的硬着陆，或是政策底线所在。 但对于形形***的炒房团，政策不会再手软。
其三，房地产税，真的不远了；遗产税等或将提上日程。
房地产税的存在，本来是作为替代地方***的卖地收入而来。房地产税作为100%的地方税源，未来将作为土地财政的替代品而存在。
不过， 在共同富裕的时代大背景下，房地产税有了调节收入差距的新功能。
一个月收入不到1万元的工薪阶层，租住在城中村，每个月都要缴纳个税；而拥有十套以上房子的炒房客或***户，却几乎不用缴纳任何税费，这显然是不正常的。
基于 社会 公平、缓解贫富差距和共同富裕的考虑，房地产必然被纳入重点关照范围，而房地产税的调节作用无疑将会凸显。
房地产税之外，遗产税等的重要性也与日俱增。发达国家普遍存在高税率的遗产税，在调节代际财富差距方面发挥着重要作用，开征遗产税，同样是大势所趋。
那么， 房地产税到底何时开征？
这背后存在两个时间点。 一个是十四五时期 ，即2025年之前，房地产税大概率会完成立法程序，正式登场。
第二个是近两年，房地产税会在热门进行试点。 深圳、杭州、成都等楼市高热不下的城市首当其冲，而上海、重庆等原试点城市有可能升级。
无论如何，房地产税都是大概率***。
其四，教育、住房的交叉领域，将是重点调控对象——学区房。
教育反内卷，楼市反炒房，共同的落脚点就在于学区房。这方面，相关政策已经陆续到位：
这些组合拳的存在，意味着学区房将面临着越来越大的不确定性，防止以学区房等名义炒作房价，不是说着玩的。（参阅《学区房“惊雷”！终于来了》）
其五，租购同权，租房已经成为解决“住房有居”的重要方向。
这一次发展租赁住房，不再是传统的扩大商品房的思路，而是***与 社会 共同上阵，大范围建设保障房住房、共有产权房，在集体土地上建设租赁住房，鼓励房企建设长租公寓等等。
租赁住房的大幅供应，至少意味着未来房租失去了大涨的可能。
房租与房价的决定机制迥异。房价更多是资金泡沫的体现，而房租则与居民收入息息相关，只要租赁房源无限扩大，房租就不会出现类似房价大涨的现象。
如果未来能进一步推动“租购同权”，让租房与购房拥有同等的入学等权益，那么无论是住有所居，还是房住不炒，都能向前迈出一大步。
……
无论如何，时代已经变了。
个人奋斗固然重要，但也要考虑到时代的进程。诚哉斯言。
